Precios de la vivienda y el Banco Malo

Si la vivienda es un bien de primera necesidad entonces tiene que actualizar sus precios con la media del IPC. A ese ritmo, ¿cuánto durará la burbuja?

Hace algún tiempo, en abril de 2009, en lo que se puede llamar como el principio de la crisis (en aquel momento la mayoría evitaba la palabra) hice el ejercicio de objetivar para mi mismo la creencia que los precios de las viviendas debían bajar en una cantidad respetable, entonces yo estimaba que era del 45-50%. La manera de hacerlo es personal y utópica y se basaba en la idea de considerar la primera vivienda como un bien de primera necesidad, caro por sus dimensiones, pero no más inabarcable que, por ejemplo, la alimentación y por extensión que la media de los productos que entran en el cálculo del IPC. Es bastante cándido, lo se.

El ejercicio a día de hoy es hacer la misma comparación de la evolución real de los precios de la vivienda con la evolución cándida de los mismos derivado de su ajuste al IPC desde 1996, época a partir de la cual empezó a desarrollarse la ya famosa burbuja inmobiliaria; esto me dará una idea del ritmo al cual se está efectuando el ajuste de precios para que vayan llegando a niveles asumibles por la población, al menos por la que aún tiene un trabajo con una remuneración que se ajuste al crecimiento según el IPC.

Pues bien, ahí van las gráficas obtenidas de datos del INE y de la empresa Sociedad de Tasación:

Evolución del índice de variación anual de precios y el precio de la vivienda
Evolución del IPC, el índice de variación anual de precios y el precio de la vivienda.

En éstas gráficas lo situado hasta 2012 son datos reales (bueno, del INE, ;-), lo posterior evidentemente es una estimación suponiendo un mantenimiento de la tendencia, en cualquier caso con la variación de los precios de la vivienda en negativo. Se puede ver que con éste ajuste progresivo y suave no se cruzan las gráficas hasta después de 2017, con una bajada de precios acumulada en torno al 47% desde sus valores máximos, en 2007-2008. Dicho de otro modo, si los precios de la vivienda siguen bajando a éste ritmo, hasta la primavera de 2017 la población no tendrá capacidad de adquirirla a un coste razonable respecto a sus ingresos (de nuevo, quienes los tengan); eso si sigue bajando y no se estanca, que todo puede pasar.

Veremos cuáles son las políticas de precios de la SAREB, que influirán mucho en su evolución, aunque viendo quién se beneficia de la gestión de las ventas, me sorprendería mucho que haya la más mínima transparencia al respecto (como debería, siendo una sociedad pública). Y es que por algo le han llamado el Banco Malo; me permito una sonrisa al respecto y de aquí en adelante lo llamaré el Banco Peor.

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